Решив превратить 1,2 млн кв. м старых российских вокзалов в современные многофункциональные комплексы, РЖД выбрала на конкурсах больше дюжины партнеров, которым предстояло продавать пассажирам продукты, лекарства и мобильные телефоны, развивать общепит, заниматься уборкой и оказывать другие услуги. В перспективе доход монополии от вокзалов может составить 10 млрд руб. в год, считают в структурах РЖД.

С тех пор прошло два года, но у многих победителей конкурсов бизнеса на вокзалах нет. Одни вообще не смогли подписать партнерское соглашение с РЖД, другие предпочли продать свои проекты, а кое-кто судится со структурами монополии и даже обращается в правоохранительные органы.

"Ведомости" решили разобраться, почему многие предприниматели не смогли работать с РЖД и кому в итоге достались вокзалы.

Зачистка

Еще пять лет назад бизнес на вокзалах развивался стихийно. Например, хотя в столице все арендные отношения оформлялись через московскую дирекцию вокзалов, почти у каждого вокзального начальника был там какой-то свой интерес, вспоминает один из арендаторов. В РЖД решили работу с бизнесменами централизовать и поручили это бывшему премьеру Чечни и аудитору Счетной палаты Сергею Абрамову, назначив его в 2007 г. начальником филиала, курирующего вокзалы, — Дирекции железнодорожных вокзалов (ДЖВ).

Он первым делом начал очищать московские вокзалы от ларьков, почти в неизменном виде существовавших там с 1990-х гг. За это ему не раз пытались угрожать, рассказывает представитель дирекции: "На встречи напрашивались люди, называвшие себя “авторитетами”, а хозяева ларьков демонстрировали сотрудникам дирекции набор визиток милиционеров, прокуроров, каких-то чиновников и говорили, что с вокзалов никуда не уйдут". Абрамов за время работы в Чечне пережил несколько покушений, поэтому угрозы он не воспринимал: эпоха стихийных ларьков закончилась, привокзальные территории облагородили, выделив места для нового бизнеса.

Конкурсы

К 2012 г. РЖД определилась с большинством партнеров, отобрав на конкурсах рестораторов, ритейлеров, управляющие и клининговые компании, а также перевозчиков. Среди них были структуры, связанные с девелопером Павлом Фуксом, бывшими топ-менеджерами крупных розничных сетей Семеном Слуцким и Владимиром Фришером, бизнесменами Борисом Белоцерковским и Виктором Найшуллером, ресторатором Аркадием Новиковым.

Площади на вокзалах очень привлекательны для бизнеса: там большой поток людей, а для ритейлеров самое главное — посещаемость, объясняет руководитель департамента рынков капитала Colliers International Станислав Бибик. Поэтому помещения на вокзалах могут быть одними из самых дорогих в городе, добавляет он.

ДЖВ сейчас отвечает по всей России за более чем 350 вокзальных комплексов общей площадью 1,2 млн кв. м. Под коммерцию в них пока выделено около 130 000 кв. м. По оценке Бибика, стоимость аренды помещений для ритейла на вокзалах Москвы может составлять от $1000 до $3000 за 1 кв. м в год в зависимости от загруженности вокзального комплекса — например, на Савеловском и Рижском вокзалах она будет ближе к нижней границе. В регионах ставка аренды будет колебаться от $500 до $2000 в зависимости от города.

По условиям конкурсов победители должны были получить 50 000 кв. м. Пока они освоили меньше половины. Почему?

Проблемы победителей

"Когда в 2011 г. провели конкурсы, все было по-взрослому: банковские гарантии, солидный пакет документов. Мы выиграли и должны были получить в целом по России 18 000 кв. м под ритейл, в том числе 3000 кв. м в Москве. С каждым победителем РЖД должна была подписать партнерское соглашение, по условиям которого мы платим ежеквартально в течение трех лет по нескольку миллионов рублей. Но с нами соглашение так и не подписали. Дозваниваемся до них: "Подписали партнерское?" — "Нет". Через неделю снова: "Нет". И через месяц тоже. А потом говорят: "Уже поздно", — рассказывает гендиректор холдинга "Росич" Марк Федотов. Для развития розницы на вокзалах "Росич", входящий в агропромышленную группу "Агрико", пригласил бывшего вице-президента розничной сети "Мосмарт" Семена Слуцкого. Он стал совладельцем проекта.

Фирма "Р.С.Недвижимость", выигравшая право открывать на вокзалах цветочные киоски, сама отказалась от сотрудничества со структурами РЖД.

"Места были выделены хуже тех, которые мы согласовывали. Чтобы привлечь людей, потребовались рекламные баннеры, а чтобы эти баннеры согласовать — еще полгода. Для открытия розничного магазина это очень долго", — рассказывает гендиректор фирмы Екатерина Ровнейко. В итоге ее компания за год после победы в конкурсе сумела открыть только два магазинчика вместо запланированных 200. "Бизнес не развивался, а плату по партнерскому соглашению в РЖД требовали. В итоге мы сказали, что этот проект нам не интересен, много бюрократии", — резюмирует Ровнейко.

Контроль над партнерами

Клининговая компания "Снежный барс", победившая в 2011 г. в конкурсах по уборке вокзалов и эксплуатации инженерно-технических систем, сейчас судится с РЖД и жалуется на ее структуры в правоохранительные органы.

Компания много лет работала на вокзалах, но с 2011 г. условия сотрудничества изменились и стали невыгодными, сообщил директор "Снежного барса" Вадим Григорьев. Дело в том, что по условиям конкурса каждый победитель должен был создать специальную компанию для работы на вокзале и значительную долю в ней — от 25 до 51% — отдать по номинальной цене "внучке" РЖД — созданному в 2009 г. ОАО "РЖД — развитие вокзалов" (РЖД-РВ).

В итоге "Снежный барс" для уборки вокзальных территорий учредил ОАО "Мастер клининг", а для технического обслуживания вокзалов — ОАО "ЭИС", в которых РЖД-РВ достались контрольные пакеты. Аналогичные компании создали и остальные победители (см. схему).

"Снежный барс" в этом году пожаловался на действия ДЖВ и возглавляющего ее Абрамова в Генеральную прокуратуру, Федеральную антимонопольную службу и Счетную палату, указав, что требование обязательно создавать совместное предприятие с РЖД-РВ нарушает российские законы. Также "Снежный барс" в московском арбитражном суде пытается оспорить обязательность создания такого СП и признать ничтожным договор о продаже акций РЖД-РВ. Решения по жалобам и по делу еще не приняты. "Снежный барс" уже на вокзалах не работает, говорит Григорьев.

Однако представитель ДЖВ уверен, что претензии необоснованны. Такая схема работы с партнерами необходима, чтобы контролировать работу и качество услуг, которые оказывают победители конкурсов, объясняет он.

Очень немногие партнеры смогли работать эффективно, причем некоторые — только после того, как структуры РЖД назначили в них своих директоров, объясняет гендиректор РЖД-РВ Сергей Пак. "К сожалению, некоторые компании, выигравшие конкурсы, действовали по принципу: "главное — ввязаться в драку" — зацепиться за РЖД, а там посмотрим… Не рассчитали свои силы, не могут освоить объемы или думают, что все коврижки должны достаться им, а все издержки — РЖД", — объясняет он. Тем, кто не справляется, РЖД-РВ предлагает поменять менеджмент.

"Иногда ставим условие: или они продают нам свою долю, или пусть выкупают нашу", — говорит Пак. Некоторые компании показывали убытки там, где их быть не может, или очень скромный доход, хотя РЖД-РВ знала, что объемы, которыми они оперируют, позволяют заработать намного больше, продолжает он. Кто-то пытался диктовать РЖД свои условия и дело кончилось судебными разбирательствами, добавляет представитель РЖД. Создание партнерских предприятий подразумевает, что предприниматели, делающие бизнес на территории вокзалов, делятся доходами в обмен на объемы продаж, которые позволяют им развиваться, заключает Пак.

Федотов из "Росича", которому не удается открыть магазины на вокзалах, предполагает, что ДЖВ вообще решила вести бизнес на вокзалах самостоятельно. Такое не исключено: контроль над РЖД-РВ получила компания, не чужая для начальника ДЖВ Сергея Абрамова.

Контролеры

РЖД-РВ в момент создания в 2009 г. полностью принадлежала "дочке" РЖД — компании "Баминвест". Спустя два года 74,97% РЖД-РВ перешло в собственность фирмы "Система сервис", которой сейчас полностью владеет Сергей Пак, давний знакомый Сергея Абрамова и его супруги Аллы Калашник.

"С Абрамовым и его супругой я знаком 20 лет", — рассказал "Ведомостям" Пак. Пак и Калашник были совладельцами компании "Интеграция связи", которая в 1990-х гг. входила в холдинг "Телеком", строивший телекоммуникации для МГТС, "Комстара" и "Совинтела". Пак пришел в компанию из режимного института, а Калашник — из "Комстара". "Алла [Калашник] была одним из активнейших менеджеров. Она сильный маркетолог, профессионально талантливый и очень неординарный в своих суждениях человек", — вспоминает о Калашник ее бывший коллега.

Когда в РЖД пришел Абрамов, "Интеграция связи" стала заниматься и железнодорожными проектами. Произошло это после теракта в марте 2010 г., когда РЖД понадобилось срочно создать систему безопасности. "К кому еще можно было обратиться, чтобы сделать это максимально оперативно? Обратились к нам, и уже летом система безопасности была готова", — рассказал Пак. Так возникла "Вокзал-инфоком", отвечавшая за системы безопасности и телекоммуникационные услуги на вокзалах, 50% в которой принадлежит "Интеграции связи", а остальное — РЖД-РВ.

Затем Пак стал основным владельцем РЖД-РВ. По его словам, это произошло так. "Интеграция связи" вложила около 350 млн руб. в систему безопасности и ждала компенсации затрат. Но в 2011-2012 гг. денег у РЖД-РВ не было, поэтому Пак вложил в эту компанию свои средства, а принадлежащая ему "Система сервис" "по стандартной процедуре" получила 74,97% РЖД-РВ. Весной 2013 г. Пак стал гендиректором компании. РЖД-РВ стоит сейчас около 5 млрд руб., утверждает источник, близкий к компании. При этом, по словам Пака, прибыль компании от работы "дочек" составляет 250 млн руб. в год и полностью идет "на развитие". А арендные платежи в 500 млн руб. в год получает РЖД.

Супруга Абрамова больше не является совладельцем компаний, связанных с РЖД-РВ. (До недавнего времени фирме Калашник принадлежала доля в компании, разрабатывающей за 40 млн руб. карту "Вокзалы России".)

Конфликта интересов Пак не видит. "После того как на государственном уровне было принято решение о том, что конфликта интересов у чиновников и руководящих сотрудников госкомпаний быть не должно, Калашник перестала быть совладельцем каких-либо компаний, связанных с РЖД-РВ. Сейчас она занимается сельскохозяйственным бизнесом, никак не связанным со сферой РЖД", — говорит Пак. Он считает, что контрольный пакет РЖД-РВ должен вернуться к РЖД: "На мой взгляд, это очевидно". У него есть и другой бизнес на вокзалах: его "Система сервис" приобрела 30% в компании "РЖД-сервис", которая оказывает сервисные услуги пассажирам.