Приватизация, концессия или аренда? – выбор формата взаимодействия государства и частного бизнеса на сегодня – приоритет №1 как для государства, так и частных компаний и финансовых учреждений, заинтересованных в работе в портовом бизнесе. «Министерство рассматривает различные формы развития государственных компаний. Главным критерием при выборе новой формы работы таких предприятий будет соблюдение государственных интересов» - заявил недавно заместитель министра инфраструктуры Владимир Шульмейстер на встрече с экспертами Американской торговой палаты.
А пока в Киеве «всесторонне изучают вопрос» на местах идет активная борьба за госсобственность – имущество портов уходит к частным компаниям через договора аренды. Здесь нет конкуренции бизнес-планов, ТЭО проектов а оценщиками выступают не международные авторитетные компании «большой четверки» а малоизвестные локальные игроки. К тому же, в аренду уходят не целостные имущественные комплексы, а отдельные активы: причалы, склады, помещения, от чего существенно разнится и стоимость аренды. Масштабы впечатляют: всего за пару месяцев 2015 года в аренду отданы активы в Ильичевском, Белгород-Днестровском, и Ренийском портах. В ближайшее время будут объявлены конкурсы по объектам в Одесском, Ренийском, Ильичевском МТП и порту Октябрьск. О «государственном интересе» и специфике аренды портового имущества в интервью порталу ЦТС рассказал Начальник Регионального отделения Фонда Госимущества Украины в Одесской области Алексей Косьмин.
Согласовывается ли процесс аренды в портах с Мининфраструктуры?
На самом деле далеко не вся государственная собственность, которая находится в Одесской области, подлежит нашей компетенции. Алгоритм передачи имущества, инфраструктуры, в том числе и портовой, в аренду выглядит следующим образом: в соответствии с законом об управлении государственным имуществом, за каждым объектом закреплен свой орган управления. Это закрепление происходит на уровне Кабинета министров. Например, портовая инфраструктура закреплена за Министерством инфраструктуры. И решение о том, передавать объект в аренду или нет, и на какой срок, и под что, – принимает орган управления. ФГИУ в этом случае выполняет больше сервисную функцию. В случае с арендой в порту, наше региональное отделение обеспечило реализацию управленческого решения МИУ.
Специфика работы порта или железной дороги не является нашим вопросом, для этого есть специалисты-отраслевики, которые работают в том или ином министерстве. Поэтому рассмотрение вопроса, передавать в аренду или нет, проходит коллегиально в МИУ (если мы говорим о портовой инфраструктуре), там есть профильная комиссия – и все поступающие заявки на аренду рассматриваются на уровне этой комиссии. Далее нам приходит письмо за подписью заместителя министра о том, что министерство не против передачи такого-то объекта в аренду, на такой-то срок, под то-то (склад или что-то иное), возможно – с какими-то дополнительными условиями.
С нашей точки зрения, такую вот управленческую составляющую со стороны министерства можно было бы усилить. И министерство на своей коллегии могло бы рассматривать, к примеру, бизнес-планы арендуемого имущества. Потому что один претендент хочет взять в аренду большую площадь, 40-50 тыс. «квадратов», например, под склад – с тем, чтобы на этой базе развивать грузопотоки и давать какой-то «плюс» отрасли (рабочие места, новые грузы, новые линии и т.д.), а другой – тот же склад забить кока-колой или резиновыми тапочками и возить их на рынок продавать.
Как определяется стоимость объекта?
На наших конкурсах мы уже не смотрим, под что отдается объект: кто дает более высокую цену – тот получает объект в аренду. С получением разрешения от министерства – начинает работать региональное отделение ФГИУ. Проводится оценка имущества – через конкурс оценщиков. О нем публикуется объявление в «Ведомостях приватизации». Выбранный независимый эксперт делает оценку объекта (это, к слову и ответ на все вопросы наподобие «почему объект отдается по такой-то цене?»). После отчета оценки независимого эксперта этот отчет проходит рецензирование. Мы, к слову, нередко и для этого привлекаем независимых экспертов – чтобы подтвердить, что этот оценщик сделал все правильно. И финальный этап оценки – рецензия наша, Фонда Госимущества. Но мы не можем сказать – «много или мало» написал этот оценщик: если он написал «миллион», то мы не можем сказать «надо миллион двести» или «надо восемьсот тысяч». Мы на это не влияем, наши рецензенты должны лишь сказать, в соответствии ли с нормативной базой сделан тот или иной акт оценки.
Далее следует вторая публикация – объявление о передаче в аренду такого объекта по такой-то цене под такой-то профиль. Потом в течение 10 рабочих дней (двух календарных недель) изучается спрос, принимаются заявки. Если заявок нет, то процесс останавливается. В случае наличия одной заявки – заключается договор с ее подателем. Если заявок много, или хотя бы две и более – заседает конкурсная комиссия, которая и объявляет конкурс. Дается третья публикация – уже о самом конкурсе. Через 21 день проводится конкурс – по принципу аукциона. Все участники подают свои предложения в конвертах – и наибольшее по сумме предложение становится стартовой ценой для дальнейших торгов. Например, недавно мы проводили конкурс по объекту со стартовой ценой чуть меньше 70 тысяч грн – и доторговались до 300 «с хвостиком», то есть почти в пять раз подняли цену. Была конкуренция… Так вот, после торгов с победителем заключается договор аренды.
Далее – мы контролируем наши специфические профильные моменты. Определяющими для нас являются несколько моментов: полнота и своевременность арендной платы, сохранность имущества (плюс – его застрахованность), соответствие заявленного профиля объекта, а также – отсутствие сторонних организаций на объекте, то есть несогласованной с нами субаренды.
Таков механизм, и он касается не только объектов транспортной сферы, но и всех без исключения объектов, потому что у нас типовой алгоритм – и он не зависит от профиля или площади объекта. И еще: мы занимаемся передачей в аренду недвижимости. Движимое имущество (краны и т.д.) порт может передать в аренду самостоятельно.
Расскажите, как проходила аренда в Белгород-Днестровском порту?
Оценщиком в том случае была «ИнЮг-Экспертиза», достаточно авторитетная компания, она выиграла конкурс оценщиков. А по аренде конкурса не было. Мы одновременно проводили два процесса по Белгороду-Днестровскому, две компании взяли в аренду свою часть объектов. Это были независимые друг от друга заявки. Они могли совпасть по времени из-за того, что были рассмотрены в министерстве одновременно – и письма от министерства по ним пришли к нам в один день. А дальше – расписанная по закону процедура, без отклонений по срокам.
А в остальных портах?
Крупная зерновая компания «Кернел» вошла в Ильичевский порт в январе, что-то около 70 тыс. кв.метров площадей взяли в аренду (закрытые склады и какие-то технические помещения). Есть еще другие, более мелкие заявки, вот сейчас две, не такие объемные, – в работе, на уровне подготовки оценки.
В Одесском порту недавно состоялся конкурс – объект около 6,5 тыс. кв.метров… Два объекта в январе были переданы в аренду… В Ренийском порту был передан склад в аренду, была отчаянная конкуренция, так как этот порт имеет свою привлекательность.
Читайте также Интервью с главой АМПУ: Интерес инвесторов к портам сохраняется
